調整区域、住宅地のリセールバリュー

2020年10月18日

最近、住宅のリセールバリューについてご質問いただくことがありました。

 

調整区域の建物は、既存宅地(一宮市15号、愛知県17号)を除いては、本来自由に売れません。

 

民法上は自由に売れるのですが、都市計画法の誓約書に「転売しない」旨記載されているからです。

今は総理大臣だって法律や憲法を破るので、別にいいじゃないか。これくらい。などと思うのですが。

 

一宮市開発許可基準第1号の許可(分家住宅)の場合、・相当期間(10年以上)・適正に(許可内容どおり)利用し、且つ社会通念上やむを得ない理由で手放す場合は、14号許可を得られることがあります。江南市などは、一宮市同様に「・相当期間(10年以上)・適正に(許可内容どおり)利用し、且つ社会通念上やむを得ない理由で手放す」なのですが、対象が店舗付き住宅も含まれます。(江南市は「愛知県開発許可基準第16号」)

この14号許可(16号許可)が得られると、だいたい農地と既存宅地を足して2で割った程度の価格が相場と思います。(千秋だと雑種地・農地が坪10万円、宅地が25万円としたら17~18万円)14号許可(16号許可)は、利用価値としては、誰でも家が建てられるという意味で既存宅地、資産価値としては自由に売買できないので雑種地・農地並み。

 

問題は16号許可の対象にならない建物。違法に建てられたものや勝手に売買されたものは原則として建てかえができないので、利用価値は雑種地・農地並み、資産価値も雑種地・農地並みなので、相場は雑種地・農地並みと言うことになります。

農地に比べれば農地法の許可がいらないと言うメリットがありますが、相場のなかではあまり有意な差はありません。

 

つまり、調整区域の土地を買って家を建てると、適法に家を建てて利用していれば、自分や子孫は建てかえができるけれど、リセールバリューはかなり低いと言えます。(もともと雑種地・農地並みの価格で買って雑種地・農地並みの価格で売るのですが。)

 

 

安く購入はできるけれど、規制もあります。